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 婚姻房产婚姻房产 → 夫妻离婚不能对抗卖房协议
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夫妻离婚不能对抗卖房协议
来源: 上海离婚律师网 作者:李群律师 发表日期: 2011-11-12 15:51:29 阅读次数: 1828
      2003年5月,汪某一家三口购买了上海康定路某号一处预售商品房,并办理了该房屋的登记备案手续。2004年7月,杨小姐与汪某一家签订了有关房屋转让的协议书,约定由汪某一家将购买的预售商品房以58万元人民币的价格卖给杨小姐,同时告知该房屋已设定抵押,抵押金额为20万元。签约当天,杨小姐支付了定金9万元,在10日内又支付了8.4万元。2004年11月,汪某一家将房屋交付给了杨小姐。 
    汪某一家还承诺在开发商办出大产证之日起45天内,办妥房屋的小产证,在完成上述事宜后的3天内,再与杨小姐签订正式的房屋买卖合同。2004年11月,开发商取得了大产证,可是汪某一家却未按约定办理小产证及注销抵押登记。

    今年3月3日,杨小姐向汪某一家发出了律师函,要求继续履行协议书中的约定,但未果。随后,杨小姐起诉到法院,要求汪某一家按约定将系争房屋的产权过户给自己。

    法院审判

    汪某一家辩称,与杨小姐签订协议书时,还没有取得系争房屋的产权,协议书仅仅是买卖房屋的意向性合同。而在履约过程中,汪某夫妻之间产生了重大矛盾,并于今年4月经区民政局协议离婚,由于出现这一新情况,所以无法继续履行协议书。

    法院则查明,在杨小姐起诉后不久,汪某一家申请办理了系争房屋的抵押登记注销手续,并在1个月后取得了系争房屋的小产证。

    法院认为,当初的协议书是买卖双方自愿签订,内容包括定金数额、定金支付日期,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等内容。在实际履约过程中,杨小姐不仅向汪某一家支付了定金,还支付了部分购房款,汪某一家也将房屋实际交付给了杨小姐占有使用。因此,协议书不仅是买卖房屋的意向性合同,可以认定其性质就是房屋买卖合同,只是由于当时汪某一家没有取得房屋的小产证,才不能签订正式的房屋买卖合同。

    现在,系争房屋的抵押权已被注销,汪某一家在案件的诉讼过程中也取得了小产证,系争房屋完全符合转让的法定条件。至于汪某夫妇离婚纯属家庭内部事务,不构成可以推翻协议书的法定事由。所以法院作出判决,汪某一家与杨小姐补签正式的房屋买卖合同,并至房地产交易中心办理产权过户手续。

    律师点评

    虽然汪某夫妇关系不睦、离婚分手,但如同法院确认的那样,离婚并不能对抗他们与杨小姐签订的涉及二手房买卖的协议书。当然,汪某一家与杨小姐签订协议书时,还未获得小产证,但没有小产证,只是不能向房地产交易中心办理产权变更,而双方所签订的买卖二手房意向是明确的,况且双方在一些具体细节上均取得了一致意见。所以,法院最终认定离婚属家庭内部事务,在对抗出售房屋的外部事务上,不具有法定的对抗效力。

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