[案情]

陈某某在某地有住房一栋，一直由其长子张某某居住。2007年5月份张某某与董某某签定了买卖合同，将该住房以人民币20万元卖给了董某某，董某某于同年7月份依约将20万元现金交付给张某某，张某某也于同年8月份依约将房屋交付给董某某居住，但一直未办理登记过户手续。20007年9月，陈某某由于急需现金，就与姚某某签订合同约定以21万元人民币将该房屋卖给姚某某，姚某某与同月20日将现金21万元交付给陈某某，但陈某某尚未将房屋交付给姚某某居住。2007年10月丁某某找到陈某某表示愿意以人民币21万元购买陈某某的该套住房，陈某某说已经卖给了姚某某，丁某某则表示愿意多加3万元给陈某某，陈某某表示同意，随即签定了合同，约定丁某某现付钱给陈某某，陈某某与12月1日与丁某某办理登记过户手续并将房屋交给丁某某。合同签订后丁某某即付24万元现钱给甲。2007年11月5日陈某某因急需现金，向银行贷款10万元，将该房屋签订书面协议抵押给银行，并与11月5日办理了抵押登记。后于12月1日，陈某某依约将房屋过户给丁某某。现陈某某无力清偿对银行的债务，银行决定行使其抵押权，拍卖房屋与丁某某发生争议诉至法院。董某某、姚某某得知该消息后也作为第三人入到此诉讼中，各自主张自己为该房屋的所有人。

[评析]

要想理清本案的处理思路，首先必须得弄清楚在本案中该房屋的所有人是谁、银行是否有权拍卖该房屋、董某某、姚某某各自与张某某、陈某某签订的合同是否有效这几个问题。根据《物权法》的规定，在一物多卖的情形下，各买卖合同均为有效。对于动产出卖人将标的物交付哪位买受人则其取得该动产所有权，而不动产则是所有人过户登记给哪位买受人则其取得其所有权。在本案中，张某某与董某某的房屋合同，因为张某某对该房屋属于无权处分，且事后并未取得陈某某的同意，因此该房屋买卖合同无效，张某某需对董某某承担损害赔偿责任。而陈某某与姚某某的房屋买卖合同则符合合同生效要件，由于陈某某未依约履行合同义务，因此陈某某需对姚某某承担违约责任。            

本案中陈某某、丁某某及银行三者之间的关系则牵涉到几方面法律规定。其一，陈某某与丁某某的房屋买卖合同因为符合合同生效要件，故该房屋买卖合同有效。其二，陈某某将房屋抵押给银行，并办理了抵押登记，由于抵押权具有物上追及权，根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，丁某某不因房屋过户而当然取得房屋的所有权，而必须在代陈某某清偿银行的10万元后，才能取得房屋的所有权。第三，丁某某因银行对该房屋行使抵押权而损失的10万元，可以向陈某某行使追偿权。笔者认为法院应依据《物权法》关于不动产的抵押及买卖关系的相关规定，判定银行享有对该房屋的抵押权，有权对该房屋优先受偿10万元。丁某某可以在代陈某某向银行偿还10万元后享有该房屋的所有权，并有对陈某某追偿10万元的权力；或者丁某某以陈某某违约为由，向陈某某索回购买该房屋的价款及银行同期利率。张某某与董某某的合同无效，判定张某某归还董某某购买该房屋的价款及银行同期利率。陈某某与姚某某房屋买卖合同有效，因陈某某违约，判定陈某某按合同承担违约责任，如无违约责任的规定，则陈某某返还姚某某购买该房屋的价款及银行同期利率。由于《物权法》对不动产采取的是登记要件，本案中丁某某由于自己的疏忽，而为陈某某擅自抵押房屋的行为遭受了损失，故而不动产交易中，买受人必须把握登记要件，以防自身的合法权益受到损失。